Cession immobilière et fonds de commerce au Maroc : traçabilité des paiements et droit d’enregistrement additionnel de 2 %

Nouvelle mesure phare de la Loi de Finances 2026 au Maroc : l’absence de traçabilité des moyens de paiement dans les actes de vente immobilière ou de fonds de commerce entraîne un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %.

1. Enjeux réglementaires et cadre applicable au Maroc

Dans un environnement économique et réglementaire marocain en constante structuration, la sécurisation juridique et fiscale des actes d’acquisition d’immeubles et de fonds de commerce face au durcissement des règles de traçabilité financière (Loi de Finances 2026) constitue un levier déterminant de sécurité juridique et de performance financière pour l’entreprise. Les dirigeants de PME, les directions administratives et financières ainsi que les porteurs de projets doivent anticiper les exigences du Code Général des Impôts (CGI), du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC) et de la réglementation en vigueur.

Une approche préventive permet non seulement d’éviter les majorations, pénalités de retard et risques de redressement, mais aussi d’optimiser la trésorerie et la lisibilité des états financiers vis-à-vis des partenaires bancaires et institutionnels.

2. Points de contrôle et méthodologie recommandée par le cabinet

Sous la supervision de Dr. Ali DAOUDI (Comptable Agréé, Expert en Stratégie Fiscale et Financière), le cabinet COMP-AUDIT CONSULTING recommande de vérifier systématiquement les points suivants lors de vos travaux périodiques :

• Instauration à compter du 1er juillet 2026 d’un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % applicable aux mutations à titre onéreux de biens immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce lorsque l’acte ne précise pas les moyens et références de paiement (chèque barré, virement, transit par la comptabilité du notaire).
• Application fractionnée de la surtaxe de 2 % : si une partie du prix de cession est payée en espèces ou en dehors des circuits bancaires/notariaux traçables, le droit additionnel de 2 % s’applique spécifiquement sur la fraction non traçable du prix.
• Rappel des taux normaux des droits d’enregistrement au Maroc (article 133 du CGI) : 4 % pour les acquisitions de locaux construits (usage d’habitation, commercial ou professionnel), 5 % pour les terrains non bâtis, et 6 % pour les cessions de fonds de commerce et de clientèle.
• Procédure de demande préalable d’avis de l’administration fiscale sur la valeur vénale en matière d’IR / Profit Foncier (article 234 quinquies du CGI) pour sécuriser le vendeur contre un redressement ultérieur du prix de cession.
• En cas de cession de fonds de commerce : respect strict des formalités de publicité légale (JAL et Bulletin Officiel), du délai d’opposition des créanciers (15 jours) et de l’obtention de l’attestation de régularité fiscale du cédant.

3. Bonnes pratiques de documentation et traçabilité

Chaque opération significative doit être appuyée par un dossier justificatif probant : contrats formalisés, factures conformes aux mentions obligatoires de l’article 145 du CGI (ICE, IF, désignation précise, modalités de règlement), relevés bancaires rapprochés et procès-verbaux juridiques à jour. Cette rigueur documentaire constitue la première ligne de défense de l’entreprise lors d’un contrôle sur pièces ou sur place.